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城南地域で新築マンションを探そう!

東京都城南地域(世田谷区・目黒区・品川区・大田区)で新築マンションを探しながら物件の感想をつらつらと書いていくブログです。城南といいつつ東急沿線を中心に見ていく予定。

【いよいよピークアウト?】2016年7月 首都圏新築マンション市場動向

マンション市場動向

本日発表された不動産経済研究所の調査によると、7月の契約率は約63%となっており販売の不調が続いているようです。 ついに移動平均でも7割を切ってきていて本格的な販売不調期の到来といった趣です。

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平米単価の方も一旦落ち着いてきているようでやはり価格的に消費者がついていける限界に来てしまったのかなと感じてしまいます。

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契約率・販売戸数ともに低調な一方で、マンション販売各社の第一四半期の業績はそれなりに良いようです。 『単価の上昇に伴い増収』といった記述が多く、今のマンション価格は単なる建築費高騰による価格上昇だけではなく、これまでの市況に乗じた事業者の利幅確保もそれなりにあったのではないかと想像されます。 資材価格も中国の減速により落ち着いてきていますし、人件費の高騰は東京オリンピックまで当面続くと思われますが、販売不調が続くとなれば価格を下げる余地は十分にあるのではないかと思われます。

今後も高収益・低販売数路線を継続するのか、販売促進のためついに価格が下がり始めるのか、これまで以上に注意して見ていく必要がありそうです。

ぶらり未公開物件の旅 碑文谷編

ちょっと周辺に用事があったのでついでに周辺の未公開物件を見てきました。

目黒区碑文谷4丁目計画

プロポライフさんが計画中のこちらの物件。規模も大きくなくあまり注目していなかったのですが現地に行ってみると… f:id:tokyo-johnan-life:20160612214627j:plain

お隣に大きな工事中の建物が。

裏に回ってみると…

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先日惜しまれつつ閉店したダイエー碑文谷店です。こちらは年内にも「イオンスタイル碑文谷」としてリニューアルオープンするようですから利便性は間違いなく良いでしょう。 駅までは少々距離があり交通の利便性は微妙ですが、日常の生活という意味では困ることはないかと思います。

目黒区碑文谷3丁目計画

そして先の物件からもう少し南へ行ったところにあるのがこちら。

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碑文谷テラスやサレジオ教会のすぐ近くで、先ほどの目黒通り沿いとは違って非常に閑静な住宅街の一角です。

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周辺を少し歩いてみましたが住環境としては素晴らしいエリアだと感じました。先ほどのイオン予定地からもそれほど離れていないので買い物も問題ないでしょう。 ただ、駅から更に離れているのでここまで来ると移動手段としてはバスになるのかなという感じです。

今回は碑文谷周辺の物件として2件ご紹介しました。

実際に歩いてみて目黒通り周辺の利便性と1本入ったところから広がる落ち着いた街並みに非常に憧れてしまいました。

どちらの物件も特色があり公開が非常に楽しみです!

(あくまでも未公開の物件のため情報の正確性は保証しません。分譲だといいなぁと私も祈っています。)

【2016年4月】首都圏新築マンション市場動向

マンション市場動向

仕事の都合などで長期間更新が滞ってしまいました。 ようやく少し手が空きましたので今更ですが不動産経済研究所による首都圏マンション動向の4月分の情報を更新しておきます。

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契約率は66.4%と3月に続いて7割を切ってしまっています。発売戸数は前年同月比13.5%減とのことなので供給を絞ってもまだ契約率が改善できないという苦しい状況のようです。 一方で価格は1戸あたり価格も平米単価もどちらも上昇を続けています。既に価格についていけず消費者の需要は離れていってしまっているのではないかと思うのですが、原材料費の高騰もあり価格の方は下げにくいということなのでしょうか。

取り急ぎ今日の更新はここまでです。

いくつか物件を見てきましたので、また近々更新します。

【4/30時点】新築マンション一覧

あくまでもフツーのサラリーマンがファミリーで暮らすことが目的ですので、 価格が高すぎるものや1LDK中心の物件は本ブログの対象から外しています。

GWで物件探しに動かれている方も多いですよね。 少し遅れてしまいましたがGW突入時の最新新築マンション情報をお届けします!

今回のアップデート

以前から未公開物件情報で注目していた大田区千鳥3丁目プロジェクトがクレヴィア千鳥町として発表されました!ブランズシティ久が原と同様に環八沿いではありますが61戸とそこそこの規模感もあり要チェックの物件です!

それから、今回から未公開マンション情報もまとめて載せることにしました。

未公開情報には以前から気になっていたものの掲載できていなかった武蔵小山の再開発計画を一覧に追加しています。 非常に利便性の高い武蔵小山駅前すぐの再開発、しかもこの地域では貴重な大規模タワーマンションになるので域外の方も含めて大注目の物件ですね。その分お値段も凄いことになるんだろうなぁと予想されますが… あと地味にその武蔵小山駅から数分のところに双日もマンションを計画しているようです。敷地が狭いので細長いペンシルマンションになるようですけど、その分駅前よりはお求めやすいものが出てきてくれるかもしれません。

城南地域新築マンションMAP

赤いほうが価格帯が安く、黃→緑→青→紫と高くなります。白は価格未定の物件、灰色は未公開の物件です。

一応、平米単価別にグルーピングしていますが、価格は公開されている間取りのみの一部から算出しているため正確ではありません。 より詳しいデータを募集中です!情報提供はコメント欄からお願いします。

23区内

公開中マンション

物件名称 最寄路線 最寄駅 駅距離 総戸数 間取り 専有面積 階数 価格 備考
ブリリア目黒碑文谷 東横線 学芸大学 17 33 2LDK+S〜3LDK 66.45m2~79.28m2 5 6898万円~8658万円
ルジェンテ碑文谷 東横線 学芸大学 17 23 1LDK+S〜3LDK 57.23m2〜65.01m2 6 5070万円~6590万円
オープンレジデンシア目黒平町 東横線 都立大学 6 19 3LDK 65.03m2〜71.46m2 9 7398万円~8800万円
ウエリス代沢 田園都市線 三軒茶屋 16 28 2LDK〜3LDK 54.91m2~85.88m2 6 6090万円~9190万円
ザ・パークハウス桜新町翠邸 田園都市線 桜新町 4 29 2LDK〜3LDK 62.02m2~86.45m2 5 7688万円〜1億1488万円
プラウド桜新町 田園都市線 桜新町 10 174 3LDK〜4LDK 72.14m2~110.78m2 8 7188万円〜1億4998万円
ブランズシティ世田谷中町 田園都市線 桜新町 15 252 3LDK〜4LDK 70.58m2~90.98m2 4 6700万円台~1億円台 定期借地権
ミオカステーロ目黒本町 目黒線 西小山 4 22 1LDK〜3LDK 43.4m2〜60.48m2 5 4558万円~6598万円
目黒本町レジデンス 目黒線 西小山 9 46 3LDK 66.8m2~72.27m2 5 7,390万円~7,990万円
ザ・プレミアスカイ 品川中延 大井町線 中延 5 100 3LDK 62.95m2~76.61m2 15 5898万円~7478万円
クレストラフィーネ旗の台 大井町線 旗の台 5 33 1LDK~3LDK 37.36m2~60.02m2 14 6398万円
ザ・パークハウス尾山台 大井町線 尾山台 4 32 2LDK〜3LDK 55.17m2~85.04m2 6 未定
ジオ等々力 大井町線 等々力 10 69 2LDK+S〜4LDK 70.38m2~101.23m2 7 6720万円~1億500万円
グローリオ等々力 大井町線 等々力 12 17 2LDK〜3LDK 57.18㎡~70.70㎡ 3 未定
リストレジデンス等々力 大井町線 等々力 15 29 2LDK〜3LDK 56.36m2~72.11m2 4 5630万円~7450万円
イニシアクラウド二子玉川 大井町線 二子玉川 バス7分 徒歩6分 67 2LDK〜3LDK 55.17m2~94.94m2 4 4900万円台~7400万円台
レジデンシャル品川中延グランクラス 池上線 荏原中延 2 52 2LDK〜3LDK 53.42m2~63.5m2 14 5398万円~6718万円
プレシス長原 池上線 長原 9 36 2LDK〜3LDK 58.01m2~72.71m2 9 4580万円〜5800万円
グローリオ長原夫婦坂 池上線 長原 11 33 2LDK+S〜3LDK 63.91m2~79.8m2 5 5480万円~7980万円
ブランズシティ久が原 池上線 久が原 4 278 2LDK~4LDK 56.4m2~87.91m2 12 5508万円~1億168万円
バースシティ池上 池上線 池上 7 25 3LDK 68.27m2~78.31m2 4 4690万円~6990万円
リビオ池上レジデンス 池上線 池上 9 38 3LDK 68.51m2~73.32m2 6 4990万円〜6590万円 普通借地権
プレシス久が原パークサイドテラス 池上線 御嶽山 14 28 1LDK+S~3LDK 54.85m2~74.78m2 6 4300万円〜6400万円台
クレヴィア千鳥町 多摩川線 下丸子 3 61 2LDK・3LDK 55.45m2~94.82m2 9 未定

未公開情報

建築計画の情報などを元にしていますが、あくまでも正式には公開されていない情報のため正確性は保証できません。 (賃貸用かもしれませんし、1〜2LDK中心かもしれません。) それでもいま出ている物件では決め手がなく迷っている人には参考になると良いなと思ってまとめています。

物件名称 最寄路線 最寄駅 駅距離 総戸数 敷地面積 建築面積 階数 備考
(仮称)目黒区碑文谷4丁目計画 東横線 都立大学 9 412.84 プロポライフ
(仮称)目黒区碑文谷3丁目計画 東横線 都立大学 12 1160.22 三菱地所レジデンス
(仮称)桜新町2丁目Ⅱ計画 田園都市線 桜新町 5 772.35 積水ハウス
武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発 目黒線 武蔵小山 1 約615 7,418.67 4,964.69 41
武蔵小山駅前通り地区市街地再開発 目黒線 武蔵小山 2 約500 5,420
(仮称)品川区荏原三丁目計画新築工事 目黒線 武蔵小山 7 640.24 434.37 14 双日新都市開発
品川区平塚2丁目計画 池上線 戸越銀座 7 476.85 三菱地所レジデンス
(仮称)リストレジデンス上池台 池上線 長原 4 680.6 リスト

【2016年3月】中古マンションの市場動向

マンション市場動向

先日は新築マンションの市場動向について分析をしてみましたが、 tokyo-johnan-life.hatenablog.com

今週の21日には東京カンテイから中古マンションの価格推移のデータが発表されていますのでその中身を見てみました。

中古マンション70㎡価格月別推移

首都圏に対する全体的な論調としては『上昇幅は減少しているものの引き続き上昇が続いている』というものです。 それ自体はまだまだ価格上昇期なのだなという感じなのですが、今回私が注目したのは月別の値下げ率の推移の方です。

東京カンテイ 中古マンション価格と各指標の推移
転載禁止とのことなので詳細はリンク先を参照してください。

上記資料の2番目に掲載されている『東京23区 流通戸数に占める価格改定シェアおよび値下げ率の推移』に注目してみましょう。 1番目にある価格推移と並べて見ると、ちょうど価格改定シェアと値下げ率が交差する時期を境に価格の上昇期と下降期が入れ替わっているように見えます。 そしてこの数ヶ月は値下げ率は-5%台を維持しているものの価格改定シェアは急速に高まってきています。 価格の上昇率も小幅になってきていますし、ここから値下げ率が増加するといよいよグラフは交差して価格も下降期に入ってくるかもしれません。

新築マンションの動向分析の際もそろそろ契約率が70%を切って不調期に入る可能性が見えてきましたが、 中古マンションについても同様に市場が下降期に入る予兆が見えてきています。 よほど購入を急ぐ事情がある場合がないのであれば、これから数ヶ月は慎重に市場の動向を見ておいたほうが良いのかなと感じています。

【4/17時点】新築マンション一覧

あくまでもフツーのサラリーマンがファミリーで暮らすことが目的ですので、 価格が高すぎるものや1LDK中心の物件は本ブログの対象から外しています。

今回のアップデート

オープンレジデンシア目黒平町とグローリオ等々力が今回初登場です。 オプレジは敷地面積が狭かったので1LDK中心かなと思っていたのですが意外にも3LDKのみとなるようです。 ここ最近では数少ない都立大学駅から10分以内なので要注目ですね。

城南地域新築マンションMAP

新築マンションマップも更新しています! 今回から未公開物件情報も追加しました! 未公開情報の詳細はこちらを参照してください。

赤いほうが価格帯が安く、黃→緑→青→紫と高くなります。白は価格未定の物件、灰色は未公開の物件です。

一応、平米単価別にグルーピングしていますが、価格は公開されている間取りのみの一部から算出しているため正確ではありません。 より詳しいデータを募集中です!情報提供はコメント欄からお願いします。

23区内

東急東横線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ブリリア目黒碑文谷 学芸大学 17分 2LDK+S〜3LDK 66.45m2~79.28m2 6898万円~8685万円
ルジェンテ碑文谷 学芸大学 17分 2LDK+S〜3LDK 64.02m2〜65.01m2 5890万円~6350万円
オープンレジデンシア目黒平町 New! 都立大学 6分 3LDK 65.03m2〜71.46m2 7300万円台~8800万円台

東急田園都市線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ウエリス代沢 三軒茶屋 16分 2LDK〜3LDK 54.91m2~85.88m2 6090万円~9190万円 New!
ザ・パークハウス 桜新町翠邸 桜新町 4分 2LDK〜3LDK 62.02m2~86.45m2 未定
ヴィークステージ桜新町 桜新町 6分 2LDK〜3LDK 58.72m2~72.62m2 6620万円~9930万円
プラウド桜新町 桜新町 10分 3LDK〜4LDK 72.14m2~110.78m2 7300万円台~1億5700万円台
ブランズシティ世田谷中町 桜新町 15分 3LDK〜4LDK 70.58m2~90.98m2 6700万円台~1億円台(予定)(定期借地権)

東急目黒線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ミオカステーロ目黒本町 西小山 4分 1LDK〜3LDK 43.4m2〜60.48m2 4558万円~6398万円
目黒本町レジデンス 西小山 9分 3LDK 66.8m2~72.27m2 6730万円~7990万円

東急大井町線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ザ・プレミアスカイ 品川中延 中延 5分 3LDK 62.95m2~76.61m2 5898万円~7478万円
クレストラフィーネ旗の台 旗の台 5分 3LDK 60.02m2 6398万円
ザ・パークハウス 尾山台 尾山台 4分 2LDK〜3LDK 55.17m2~85.04m2 未定
ジオ等々力 等々力 10分 2LDK+S〜4LDK 70.38m2~101.23m2 6720万円~1億500万円
グローリオ等々力 New! 等々力 12分 2LDK〜3LDK 57.18㎡~70.70㎡ 未定
リストレジデンス等々力 等々力 15分 2LDK〜3LDK 56.36m2~72.11m2 5630万円~7450万円
イニシアクラウド二子玉川 二子玉川 バス7分 徒歩6分 2LDK〜3LDK 55.17m2~85.04m2 未定

東急池上線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
レジデンシャル品川中延グランクラス 荏原中延 2分 2LDK〜3LDK 53.42m2~63.5m2 5398万円~6588万円
プレシス長原 長原 9分 2LDK〜3LDK 58.01m2~72.71m2 未定
グローリオ長原夫婦坂 長原 11分 2LDK+S〜3LDK 63.91m2~79.8m2 5400万円台~7900万円台
プレシス久が原パークサイドテラス 御嶽山 14分 1LDK+S~3LDK 54.85m2~74.78m2 4300万円〜6400万円台 New!
ブランズシティ久が原 久が原 4分 3LDK 71.98m2~83.5m2 6048万円~8598万円
バースシティ池上 池上 7分 3LDK 68.27m2~78.31m2 4690万円~6990万円
リビオ池上レジデンス 池上 9分 3LDK 68.51m2~73.32m2 4990万円~6190万円(普通借地権)

東急多摩川線

この沿線には該当する物件見当たりません…

【2016年3月】首都圏新築マンション市場動向

マンション市場動向

不動産経済研究所の発表した2016年3月度のマンション市場動向によると、契約率は67.6%と2ヶ月ぶりに再び70%を割り込んでいるようです。一般的にマンションの好不況は70%が境目と言われていますから、徐々に市況は悪化してきているようです。

単月の数字だけを見ていると全体の動向がわかりにくいため、季節性を排除した12ヶ月移動平均のグラフを作成しました。(グラフ中の赤線です。) こちらを見るとわかりますが、実は契約率は昨年からほぼ一貫して下落傾向となっているのです。しかも、発売戸数は昨年より大幅に絞ったうえでのこの数字です。 f:id:tokyo-johnan-life:20160416161208p:plain

一方で、価格の方はというと昨年から一貫して上昇傾向となっています。 f:id:tokyo-johnan-life:20160416161217p:plain

これは何を意味しているのでしょうか?

契約率のグラフを見ると特に今年に入ってからは下落率が一段と加速しているように見えます。 年始からの株価の下落もあり、いよいよ消費者がマンション価格の上昇についてこれなくなっているのではないかと私は思います。 もしかしたら今回のマンションバブルも終わりが近づいているのかもしれません。