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城南地域で新築マンションを探そう!

東京都城南地域(世田谷区・目黒区・品川区・大田区)で新築マンションを探しながら物件の感想をつらつらと書いていくブログです。城南といいつつ東急沿線を中心に見ていく予定。

【4/10時点】未公開 新築マンション情報

現在公開されている物件で検討できそうなところがあまりに少ないため今後公開されそうな物件の情報も集めてみました。 建築計画の情報などを元にしていますが、あくまでも正式には公開されていない情報のため正確性は保証できません。 (賃貸用かもしれませんし、1〜2LDK中心かもしれません。)

それでもいま出ている物件では決め手がなく迷っている人には参考になると良いなと思ってまとめています。 そのうち未公開情報もマップにまとめていきたいですが、まずは一覧だけということで。

事業 物件名称 最寄り駅 駅距離 階数 敷地面積
リスト (仮称)リストレジデンス上池台 東急池上線「長原駅」 3〜4分 10階 680.6
伊藤忠都市開発 (仮称)大田区千鳥3丁目プロジェクト 東急多摩川線下丸子駅 3〜5分 9階 1823.89
三菱地所レジデンス 品川区平塚2丁目計画 東急池上線戸越銀座駅 5〜7分 13階 476.85
積水ハウス (仮称)桜新町2丁目Ⅱ計画 東急田園都市線桜新町駅」 3〜5分 5階 772.35
プロポライフ (仮称)目黒区碑文谷4丁目計画 東急東横線都立大学駅 9分 6階 412.84
三菱地所レジデンス (仮称)目黒区碑文谷3丁目計画 東急東横線都立大学駅 12分 5階 1160.22

どうでしょうか?

個人的には、小規模な物件しか見つからずちょっとがっかりしています… 待つか、今買うか、難しいところです。

本ブログではまだまだ未公開情報を募集中です! 教えても良いよという方はコメント欄から情報いただけると嬉しいです。

【4/6時点】新築マンション一覧

あくまでもフツーのサラリーマンがファミリーで暮らすことが目的ですので、 価格が高すぎるものや1LDK中心の物件は本ブログの対象から外しています。

今回のアップデート

プレシス久が原パークサイドテラスが初登場となります。 公式サイトでは3/18に公開されていたようですがSUUMOなどの情報サイトにはまだ掲載されておらず気付くのが遅れました。

城南地域新築マンションMAP

新築マンション一覧を今回から地図にマッピングしてみました! こうして地図に出してみるとエリアごと価格帯のイメージが掴みやすくなりますね。 やはり池上線沿線は比較的抑えめの設定が多いようです。

赤いほうが価格帯が安く、黃→緑→青→紫と高くなります。白は価格未定の物件です。

一応、平米単価別にグルーピングしていますが、価格は公開されている間取りのみの一部から算出しているため正確ではありません。 より詳しいデータを募集中です!情報提供はコメント欄からお願いします。

23区内

東急東横線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ブリリア目黒碑文谷 学芸大学 17分 2LDK+S〜3LDK 66.45m2~79.28m2 6898万円~8685万円
ルジェンテ碑文谷 学芸大学 17分 2LDK+S〜3LDK 64.02m2〜65.01m2 5890万円~6350万円

東急田園都市線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ウエリス代沢 三軒茶屋 16分 2LDK〜3LDK 54.91m2~85.88m2 未定
ザ・パークハウス 桜新町翠邸 桜新町 4分 2LDK〜3LDK 62.02m2~86.45m2 未定
ヴィークステージ桜新町 桜新町 6分 2LDK〜3LDK 58.72m2~72.62m2 6620万円~9930万円
プラウド桜新町 桜新町 10分 3LDK〜4LDK 72.14m2~110.78m2 7300万円台~1億5700万円台
ブランズシティ世田谷中町 桜新町 15分 3LDK〜4LDK 70.58m2~90.98m2 6700万円台~1億円台(予定)(定期借地権)

東急目黒線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ミオカステーロ目黒本町 西小山 4分 1LDK〜3LDK 43.4m2〜60.48m2 4558万円~6398万円
目黒本町レジデンス 西小山 9分 3LDK 66.8m2~72.27m2 6730万円~7990万円

東急大井町線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ザ・プレミアスカイ 品川中延 中延 5分 3LDK 62.95m2~76.61m2 5898万円~7478万円
クレストラフィーネ旗の台 旗の台 5分 3LDK 60.02m2 6398万円
ザ・パークハウス 尾山台 尾山台 4分 2LDK〜3LDK 55.17m2~85.04m2 未定
ジオ等々力 等々力 10分 2LDK+S〜4LDK 70.38m2~101.23m2 6720万円~1億500万円
リストレジデンス等々力 等々力 15分 2LDK〜3LDK 56.36m2~72.11m2 5630万円~7450万円
イニシアクラウド二子玉川 二子玉川 バス7分 徒歩6分 2LDK〜3LDK 55.17m2~85.04m2 未定

東急池上線

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
レジデンシャル品川中延グランクラス 荏原中延 2分 2LDK〜3LDK 53.42m2~63.5m2 5398万円~6588万円
プレシス長原 長原 9分 2LDK〜3LDK 58.01m2~72.71m2 未定
グローリオ長原夫婦坂 長原 11分 2LDK+S〜3LDK 63.91m2~79.8m2 5400万円台~7900万円台
プレシス久が原パークサイドテラス 御嶽山 14分 1LDK+S~3LDK 54.85m2~74.78m2 未定
ブランズシティ久が原 久が原 4分 3LDK 71.98m2~83.5m2 6048万円~8598万円
バースシティ池上 池上 7分 3LDK 68.27m2~78.31m2 4690万円~6990万円
リビオ池上レジデンス 池上 9分 3LDK 68.51m2~73.32m2 4990万円~6190万円(普通借地権)

東急多摩川線

この沿線には該当する物件見当たりません…

プレシス長原の物件メモ!

長原駅周辺の新築マンションとしてはグローリオ長原夫婦坂が数年ぶりの物件でしたが、 そちらに続いてこちらのプレシス長原も発表されました。 永住志向の方には大変オススメできる物件になりそうです!

公式サイト: 【公式】プレシス長原|東急電鉄池上線「長原」駅徒歩9分、東急電鉄池上線・大井町線「旗の台」駅徒歩10分、東急電鉄大井町線「荏原町」駅徒歩10分、都営浅草線「馬込」駅徒歩12分 新築分譲マンション

最寄り駅 駅距離 総戸数 間取り 予定価格 敷地面積
東急池上線「長原駅」 徒歩9分 36戸 2LDK〜3LDK 未定 1,069.86m2

現地周辺

まず始めに、この辺りは地図で見るだけではわかりにくい、本当に起伏の多い地域なので、一度自分で現地を見てみることをオススメします。

最寄り駅の東急池上線 長原駅からは環七沿いを歩いて徒歩9分という一応徒歩10分以内のエリアにあります。 この周辺は非常に起伏が激しい地域なのですが、幸い長原駅からのルートはほぼ平坦で非常に恵まれた場所にあります。 環七からは少し入ったところにあるので騒音はそこまで心配しなくても大丈夫ですかね。

他に東急大井町線旗の台駅も徒歩10分の位置にありますが、そちらへ行く際は少し上り下りがありちょっと疲れるかもしれません。 また、都営浅草線の馬込駅へは当物件からは環七沿いに坂を下っていく形になります。 こちらは行きは良いですが帰りはかなり大変そうです。

買い物は徒歩1分とすぐ目の前のところにピーコック上池台店があるため普段はこちらを使うのが便利そうです。 他にも徒歩7分くらいのところにライフ上池台店もありますが、途中で坂になっているため自転車で行くのは大変そうです。

また、長原駅周辺の商店街「ぱすてる長原」には地域に根ざした八百屋や肉屋、魚屋などの素敵なお店がたくさんあります。 とても良い雰囲気の商店街なので暮らしやすさについては間違いなさそうです。 域内での住替えや、賃貸で住んでみてから分譲を購入される方も多い住民に愛される地域のようです。

間取り・設備

北西向きの間取りが中心となるようですが、その北西方向には低層住宅地域が広がっているため中層階以上での眺望はかなり良さそうです。 4階くらいから上ではかなり視界が抜けてくるのではないでしょうか。

多くの間取りが北西向き&南側は5階建ての賃貸マンションが立ち塞がっているため、残念ながら日照・視界ともにあまりよくなさそうです。

間取りは公式サイトにも掲載されている南向きの棟が少し珍しい形になっています。 バルコニーの形がほぼ半分となっており、部屋の窓に直接入る光を増やすことを狙っているようです。 南側の賃貸マンションの影対策として採光面で工夫したのでしょうか…

また、全体的に柱がもろに部屋に入ってしまっていて残念な形ですが、 なぜか北西向き棟の南角部屋"D-Type"だけは柱を全て外に出せていて使いやすそうな部屋形状になっています。 6階以上であれば隣の建物の影響もなくなるのでこちらは非常に良い部屋になりそうですね。

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設備面は基本的なものはだいたい揃っていそうです。規模的にさすがにディスポーザーはないですが… キッチンカウンターが標準で側面まで天然石仕様になっているのは素晴らしいですね。

予定価格・周辺相場

モデルルームで案内された予定価格によると、グローリオ長原夫婦坂とあまり変わらない5000万円台後半が中心となりそうです。 6000万円を超えてくる部屋はかなり少ないかな…?という感じですね。 駅距離があるということもありますが中延あたりで出ている物件群と比べると少し目に優しい価格帯です。

とはいえ、このあたりの周辺相場はもともとそれほど高くなさそうではあります。 あまり事例がみつからないので難しいところですが、中古相場としては築10年で70万円/㎡、60㎡で4200万円〜という感じでしょうか。

総括

やはり価格的には周辺の他の新築物件に比べるとかなり魅力的です。 日照面や周辺相場に不安はありますが、そこが妥協できるかどうかが鍵でしょうか。 家族で暮らすにもとても暮らしやすい地域のようですし永住志向であれば選んでもよい物件かなと思います。

ザ・プレミアスカイ 品川中延の物件メモ!

総戸数100戸というこの周辺では数少ない大規模マンションなので目を引く物件です。 既に建物も完成していて販売が少々長引いているのかな?という印象も受けますが、 どんなところが注目のポイントなのか見ていきます。

公式サイト: 【公式】ザ・プレミアスカイ 品川中延|都営浅草線「中延」駅徒歩5分、東急大井町線「中延」駅徒歩7分・「荏原町」駅徒歩8分、JR「西大井」駅徒歩11分。|三菱地所レジデンス・総合地所の新築分譲マンション

最寄り駅 駅距離 総戸数 間取り 予定価格 敷地面積
都営浅草線「中延駅 徒歩5分 100戸 3LDK 5,968万円~7,478万円 1832.45m2

現地周辺

現地へは都営浅草線と東急大井町線が通る中延駅から第二京浜沿いに歩いて行く形になります。 浅草線の出口からは徒歩5分ですが、大井町線の出口からは徒歩7分とそこまで近いわけではありませんね。

そしてこの第二京浜沿いというのがこの物件を検討するうえでのポイントの1つになると思います。 まず、かなり交通量は多いです。そして、同じように交通量が多い環七や環八沿いと違って歩道がちゃんと整備されていません

こちらが環八沿いにあるブランズシティ久が原沿いの様子です。 街路樹が整備されており、歩道と車道の間には十分な余裕があってゆとりを感じます。


そしてこちらが駅から本物件へ向かう途中の様子です。 交通量の多い車道との間には細い柵があるのみです。歩道も細く、ガタガタしています。 ここをベビーカーなどで通るのは少々不安があるのではないでしょうか。


また、買い物の際も若干不便があるかもしれません。第二京浜沿いにはあまり生活用品を売っている店はなく、 スーパーは丸正が徒歩6分くらいのところにありますが、それ以外の買い物は中延駅や隣駅の荏原町駅周辺まで出る必要がありそうです。 場合によっては第二京浜沿いを通って中延へ行くよりも立会川緑道を通って荏原町まで行ったほうが良いのかもしれませんね。

間取り・設備

このエントリを書いてい3月30日の時点で残っている部屋は5部屋のみのようです。 63〜66㎡程度と少し狭めの中住戸と76㎡の角住戸になります。 南北方向に通る第二京浜沿いに作られているため、すべての部屋が東向きになっています。

このマンションの一番おもしろいところは12階以上のプレミアムフロアだったのですが、 そちらは既に完売してしまったようです。 天井高が非常に高く狭めの間取りでも開放感が感じられる作りになっていました。

騒音については大変気になったので私もモデルルームで確認してきました。 感想としては窓さえ閉めておけば騒音はまったくなさそうでしたし、 東側のリビングの窓については開けていてもそれほど気になりませんでした。 ただし玄関から一歩出た共用廊下部分ではかなりの騒音なのは間違いありません…

また、設備面の方は価格の割にちょっと微妙です。 特に食洗機がなかったりするので多少のオプション追加は覚悟する必要があるかもしれません。 他にもミストサウナやディスポーザーもありません。 せっかくの100戸規模なのにディスポーザーなしはちょっと残念ですね…

周辺相場

最近の取引事例を調査した限りでは、第二京浜から少し入ったところにあるブリリア品川中延で92万円/㎡で取引された例もあるようですが、 その他は概ね70万円/㎡くらいのようです。周辺の第二京浜沿いのマンションの分譲価格もだいたいそれくらいだったようなので、 将来的に売却を検討する際はそのレベルまで下がることは想定しておいたほうが良さそうです。 本物件の条件では少なくともブリリア品川中延より上にはならないでしょう。

総括

このエリアの大規模マンションで…という物件を探しているのであれば数少ない検討候補になると思います。 残り戸数も少ないので検討は急いだほうが良いです。 ただし目立ったデメリットもいくつかあり、 そのあたりが未だに完売していない理由なのかもしれないというところは頭に入れておく必要があるでしょう。

レジデンシャル品川中延グランクラスの物件メモ!

この物件の見どころは間違いなく "駅近" です。 じゃあそれ以外の要素はどうなの?というところを探っていきます。

公式サイト: 東急池上線「荏原中延」駅徒歩2分の新築分譲マンション | レジデンシャル品川中延グランクラス【公式HP】

最寄り駅 駅距離 総戸数 間取り 予定価格 敷地面積
池上線「荏原中延駅 徒歩2分 52戸 2LDK~3LDK 5,398万円〜6,588万円 898.45m²

現地周辺

まず冒頭にも書きましたがメチャクチャ駅近です。東急池上線荏原中延駅」から徒歩2分! いま出ている中では東急沿線でここまで駅近な物件は他に無いのではないでしょうか?かなり希少性の高い物件と言えると思います。

他にも大井町線と浅草線の2路線使える中延駅まで徒歩7分となっており、交通の利便性はかなり高いです。 休日の外出には池上線は少々使いにくいですが、大井町線で自由が丘や二子玉川が利用でき、 浅草線で銀座や日本橋方面へ出ることもできます。

荏原中延駅自体は非常に小さな駅ですが、駅から出てすぐのところが商店街になっており 中延駅までその商店街が続いています。マイナー駅とはいえ侮れない、日常の生活利便性も非常に高い立地です。

駅近なだけあってこのマンションの用途地域は商業地域となっています。 そのおかげで周囲を低層住宅地域に囲まれて素晴らしい眺望が確保できているという利点もあります。 北向きには東京タワーも見えるとか見えないとか。

ただし低層階だと商店街の騒がしさもあるかと思われますし、将来的に目の前に同じようなマンションが建つ可能性もあります。

間取り・設備

間取りは一番広い部屋でも63.5㎡の3LDKとなっており所謂狭小マンションと言われる類のものですね。 柱は比較的外に出せている方ですが、それでも少々狭い印象は拭えません。ただリビングインの部屋を増やして廊下を最小限に抑えるなど、 部屋を広く取ろうとする工夫は見られます。完成売りのため、部屋の広さについては実際の部屋を見て判断すると良いでしょう。

また、タワーマンションではない普通の14階建てにも関わらず、 一部の戸境壁がコンクリートではなく乾式壁となっているのも気になるポイントです。 これは壁のコスト削減なのかマンションの構造自体の耐久性が低いのか…どうなのでしょうか。

設備は価格帯の割にはあまり充実していません。キッチン天板の天然石や食洗機くらいはありますが、 扉や床材などの素材感がかなり安っぽいのと、ミストサウナやディスポーザーもなしです。 広さがない分、せめて設備くらいは頑張って欲しかったところですが…

総括

利便性重視!他は妥協できる!という方はこの物件はピッタリかと思います。後々賃貸に出すにも困らなそうです。 ただし家での快適さや家族で団欒という生活には少々向かないところが多いでしょう。

ブランズシティ久が原の物件メモ!

今このエリアで検討するならまず最初に挙がるのはここかなと思います。 大規模・駅近で一覧でパッと見て目を留める条件が揃っていると思います。

公式サイト: ≪公式≫ブランズシティ久が原|東京都大田区 新築分譲マンション

最寄り駅 駅距離 総戸数 間取り 予定価格 敷地面積
池上線「久が原駅」 徒歩4分 278戸 2LDK~4LDK 5,508万円~10,168万円 8,422.51m2

現地周辺

最寄り駅は東急池上線久が原駅」徒歩4分となっています。 また、東急多摩川線鵜の木駅」も徒歩5分と2駅2路線使える環境です。 とはいえどちらの路線も都心方向の主要な街に出るにはどちらを使っても乗り換えが必要と少し不便な路線ではあります。

どちらの駅にも周辺にスーパーがあり、久が原駅の周辺にはちょっとした 商店街もありますので、日常の買い物で困ることはあまりないでしょう。

久が原駅から南に商店街を抜けた正面にこの大きなマンションが建つ形になるので この地域ではNo.1のランドマークとなることは間違いないでしょう。

間取り・設備

3LDKは70〜80㎡が中心と狭小化の流れに反して広さにゆとりのある設定になっているのは素晴らしいですね。 構造的には玄関側の柱が洋室側に入ってしまっているのが残念ですが、バルコニー側はきちんと柱が外に出ている点は良いと思います。 高級路線な物件だけあって最近は省略されがちなアルコーブなんかもちゃんとしているのも好印象です。

また、70㎡台の間取りでは浴室が1418ですが80㎡台ではちゃんと1620になっているのもよいですね。 設備面もあるといいなというものは一通り付いている印象です。まあこの価格帯ではあって当然という感じでしょうか。 もちろんディスポーザーもあります。

悩みどころ

直近の周辺中古物件の取引価格を見ていると平均で70万/㎡前後のようです。 希少性のある立地とはいえ100〜120万/㎡という平米単価は少し高すぎるようにも感じます。 永住するのであれば問題ないとは思いますが、住替えを考えている人や資産性を重視する人には悩ましいところでしょう。

また、久が原駅との間に環八を挟んでいるというのも微妙なところです。 騒音・排ガスの問題に加えて、毎朝大きな道路を渡るというのは意外とストレスだったりするものです。

最後に、周辺の建築反対運動がかなり強くいまだに解決していないというのも付記しておこうと思います。 基本的にはデベと周辺住民との問題なので購入される方には責任はないはずですが、やっぱり気にはなりますよね。 入居する頃には気持ちよく住めるよう解決されていることを祈ります。

総括

上記の悩みどころの通り、パッと見の条件は非常によいものの詳細に検討し始めると手放しで素晴らしいとは言い切れないというのがこちらの物件の感想です。

【3/24時点】新築マンション一覧

あくまでもフツーのサラリーマンがファミリーで暮らすことが目的ですので、 価格が高すぎるものや1LDK中心の物件は本ブログの対象から外しています。

まずは現時点で公開されている物件をリストアップしてみました。 なかなかどこも一長一短で、コレ!というオススメ物件はないかなぁというのが私の感想です。 ただそれでも合うところが合えば買ってもいいかなぁという物件もチラホラあり、悩みはつきません…

23区内

東急東横線

東横線の都内は普通に買えそうな価格帯の物件はほとんど見当たらないですね…。 2物件ともに最寄りは目黒線西小山駅ですが、ここを買う人の生活圏としては 学芸大かバス便かなと思いこちらに載せてみました。

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
Brillia 目黒 碑文谷 学芸大学 17分 2LDK+S〜3LDK 66.45m2~79.28m2 6898万円~8685万円
ルジェンテ碑文谷 学芸大学 17分 2LDK+S〜3LDK 64.02m2〜65.01m2 5890万円~6350万円

東急田園都市線

こちらも東横線同様に都内は相当高いです。

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ウエリス代沢 三軒茶屋 16分 2LDK〜3LDK 54.91m2~85.88m2 未定
ザ・パークハウス 桜新町翠邸 桜新町 4分 2LDK〜3LDK 62.02m2~86.45m2 未定
ヴィークステージ桜新町 桜新町 6分 2LDK〜3LDK 58.72m2~72.62m2 6620万円~9930万円
プラウド桜新町 桜新町 10分 3LDK〜4LDK 72.14m2~110.78m2 7300万円台~1億5700万円台
ブランズシティ世田谷中町 桜新町 15分 3LDK〜4LDK 70.58m2~90.98m2 6700万円台~1億円台(予定)(定期借地権)

東急目黒線

目黒線東横線に比べると少し安めになっていますね。それでもかなりいいお値段ですが…

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ミオカステーロ目黒本町 西小山 4分 1LDK〜3LDK 43.4m2〜60.48m2 4558万円~6398万円
目黒本町レジデンス 西小山 9分 3LDK 66.8m2~72.27m2 6730万円~7990万円

東急大井町線

大井町線は東寄りの主に大田区エリアは比較的安めで自由が丘〜二子玉川の区間は高級住宅街となっているようです。

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
ザ・プレミアスカイ 品川中延 中延 5分 3LDK 62.95m2~76.61m2 5898万円~7478万円
クレストラフィーネ旗の台 旗の台 5分 3LDK 60.02m2 6398万円
ザ・パークハウス 尾山台 尾山台 4分 2LDK〜3LDK 55.17m2~85.04m2 未定
ジオ等々力 等々力 10分 2LDK+S〜4LDK 70.38m2~101.23m2 6720万円~1億500万円
リストレジデンス等々力 等々力 15分 2LDK〜3LDK 56.36m2~72.11m2 5630万円~7450万円
イニシアクラウド二子玉川 二子玉川 バス7分 徒歩6分 2LDK〜3LDK 55.17m2~85.04m2 未定

東急池上線

こちらも大井町線の東寄りと似たような水準です。 この中で別格になっているのはブランズシティ久が原ですかね。環八沿いかつ住所は鵜の木ですが久が原推しで高級路線で出してきています。

物件名 最寄り駅 駅距離 間取り 専有面積 価格
レジデンシャル品川中延グランクラス 荏原中延 2分 2LDK〜3LDK 53.42m2~63.5m2 5398万円~6588万円
プレシス長原 長原 9分 2LDK〜3LDK 58.01m2~72.71m2 未定
グローリオ長原夫婦坂 長原 11分 2LDK+S〜3LDK 63.91m2~79.8m2 5400万円台~7900万円台
ブランズシティ久が原 久が原 4分 3LDK 71.98m2~83.5m2 6048万円~8598万円
バースシティ池上 池上 7分 3LDK 68.27m2~78.31m2 4690万円~6990万円
リビオ池上レジデンス 池上 9分 3LDK 68.51m2~73.32m2 4990万円~6190万円(普通借地権)

東急多摩川線

今はこの沿線には該当する物件ないですね…どこか出れば比較的手の出せる価格になりそうですが…